Nos financiamentos imobiliários, o banco contrata um avaliador independente para estimar o valor do imóvel — geralmente acima do preço de venda, para ter margem de garantia. Municípios usam essa avaliação bancária como base do ITBI. O resultado: o comprador paga ITBI sobre um valor que nunca pagou pelo imóvel. Esse excesso é restituível.
A prática dos municípios e a decisão do STJ
Durante décadas, municípios adotaram a seguinte regra: o ITBI é calculado sobre o maior entre o valor declarado na escritura e o valor de avaliação — seja o valor venal do IPTU ou, nos financiamentos, o valor de avaliação do banco.
O STJ, no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821, julgado em fevereiro de 2022), fixou que essa prática é ilegal. A base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte na escritura — o preço real da transação. O município não pode usar automaticamente o valor de avaliação como "mínimo".
Só há como questionar o valor declarado se o município instaurar, especificamente para aquele contribuinte, um processo administrativo de arbitramento — com contraditório, provas e ampla defesa. A adoção genérica do valor venal ou da avaliação bancária como base mínima é inconstitucional.
Imóvel comprado por R$ 400 mil, avaliado pelo banco em R$ 460 mil para fins de financiamento. Município com alíquota de ITBI de 3%: o imposto correto seria R$ 12 mil; o cobrado pelo município sobre a avaliação bancária foi R$ 13.800. Diferença de R$ 1.800 — mais correção desde o pagamento.
Por que o banco avalia acima do preço de venda
No financiamento imobiliário, o banco usa o imóvel como garantia (hipoteca ou alienação fiduciária). Para se proteger de uma eventual necessidade de executar a garantia — em que o imóvel seria leiloado, frequentemente abaixo do valor de mercado — o banco exige que o valor da garantia supere o valor financiado.
Isso leva os avaliadores a estimarem o imóvel de forma conservadora, às vezes acima do preço negociado entre comprador e vendedor. A diferença não é fraude — é uma margem de segurança para o credor.
O problema: os municípios capitalizaram sobre essa diferença, usando a avaliação bancária como base de ITBI mesmo quando estava acima do preço real. Com a decisão do STJ, essa prática não tem mais amparo legal.
Quem pode pedir a restituição
Compradores com financiamento nos últimos 5 anos
Qualquer pessoa física ou jurídica que financiou imóvel nos últimos 5 anos e pagou ITBI com base no valor de avaliação bancária — quando esse valor era superior ao preço de compra — tem direito à restituição do excesso. Para verificar: compare o preço na escritura com a base usada para cálculo do ITBI na guia de pagamento.
Compradores com ITBI calculado sobre o valor venal do IPTU
Mesmo sem financiamento bancário, muitos municípios calculavam o ITBI sobre o valor venal cadastrado para fins de IPTU — que pode estar defasado em relação ao mercado (subestimado em imóveis valorizados) ou superestimado (em regiões com mercado estagnado).
Em ambos os casos, se o valor venal usado como base do ITBI era diferente do preço real de compra, há excesso ou falta. O Tema 1.113 garante que o preço real declarado é a base correta — para mais ou para menos.
Compradores de imóveis comerciais e industriais
Empresas que adquiriram imóveis para uso próprio — sede, galpão industrial, ponto comercial — nos últimos 5 anos têm o mesmo direito. Em imóveis comerciais e industriais, a diferença entre avaliação bancária e preço real pode ser mais expressiva do que em imóveis residenciais.