Construtoras e incorporadoras operam com folhas de pagamento expressivas, volumes altos de compras de insumos e uma estrutura tributária cheia de particularidades setoriais. Nesse ambiente, três fontes de crédito se acumulam sistematicamente sem que as empresas as identifiquem: INSS sobre verbas não salariais, PIS/COFINS sobre insumos da obra e ISS cobrado indevidamente sobre venda de imóveis.
INSS sobre verbas não salariais em obras
A construção civil tem um dos mix de remuneração mais complexos da economia. Além do salário base, trabalhadores de obra recebem adicional de insalubridade, adicional de periculosidade, vale-transporte, vale-refeição dentro do PAT, ajuda de custo de moradia em obras distantes, e auxílio de difícil acesso — entre outras verbas.
Muitas dessas verbas não compõem a base de cálculo do INSS patronal. A contribuição previdenciária de 20% incide apenas sobre remunerações de caráter salarial. Verbas de natureza indenizatória, ressarcitória ou assistencial são excluídas por lei.
Em construtoras com centenas de funcionários por obra, o INSS calculado sobre verbas indevidas pode representar dezenas de milhares de reais por mês — multiplicados pelos 60 meses de prazo de recuperação, o crédito acumulado é expressivo.
Uma construtora com folha de R$ 500 mil mensais e 25% de verbas não salariais paga R$ 25 mil de INSS por mês sobre base indevida. Em 5 anos, são R$ 1,5 milhão em crédito — mais correção pela Taxa Selic, que adiciona em torno de 35% ao valor nominal.
A retenção sobre subempreiteiros
Quando a construtora contrata subempreiteiros de mão de obra, ela é obrigada a reter 11% da nota fiscal e recolher o INSS em nome do subempreiteiro. Erros na base de retenção — reter sobre verbas não salariais, reter sobre materiais incluídos na nota de mão de obra, ou reter em situações onde a retenção não é devida — geram crédito para a construtora, igualmente recuperável.
PIS/COFINS sobre insumos da obra
Construtoras no lucro real têm direito a crédito de PIS/COFINS (9,25%) sobre os insumos da prestação de serviços de construção — e o Tema 779 do STJ ampliou esse conceito para incluir tudo que é essencial ou relevante para a atividade.
Na construção civil, isso abrange: materiais de construção (cimento, ferro, areia, tijolos — quando a construtora presta serviço para terceiros), aluguel de equipamentos (guindastes, retroescavadeiras, betoneiras), combustível das máquinas e veículos de obra, EPIs obrigatórios para toda a equipe, serviços de subempreiteiros e projetos de engenharia.
Construtoras que não aproveitam esses créditos — por erro de configuração do ERP ou por desconhecimento do Tema 779 — acumulam crédito não aproveitado mês após mês. A revisão retroativa dos lançamentos e a retificação das obrigações acessórias permitem recuperar esse crédito dos últimos 5 anos.
ISS indevido sobre venda de imóveis
Alguns municípios cobram ISS sobre a venda de imóveis construídos pela incorporadora — tratando a operação como prestação de serviço de construção ao adquirente. Isso é ilegal: a venda do imóvel pronto é uma operação de compra e venda de bem imóvel, sujeita ao ITBI, não ao ISS.
O STJ tem jurisprudência consolidada no sentido de que a venda de imóvel pronto não é fato gerador do ISS. A confusão surge nas incorporações por empreitada global — onde o incorporador presta o serviço de construção e depois vende a unidade. Mesmo nesse caso, o ISS incide sobre o serviço de construção (medido pelo custo da mão de obra), não sobre o preço de venda do imóvel.
ISS pago sobre o valor de venda do imóvel, em vez de sobre o custo de construção, gera um crédito da diferença — recuperável administrativamente junto ao município nos últimos 5 anos.