Durante anos, municípios cobraram ITBI com base no valor venal — ou no maior entre o valor venal e o valor declarado — sem que os contribuintes soubessem que tinham direito a pagar apenas sobre o preço real da transação. Em 2022, o STJ pacificou o tema: a base do ITBI é o valor declarado pelas partes. Quem pagou a mais tem até 5 anos para pedir a restituição.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113
No julgamento do REsp 1.937.821 (Tema Repetitivo 1.113), o Superior Tribunal de Justiça fixou três teses vinculantes:
1. A base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte. Essa é a regra geral.
2. O valor do ITBI não pode ser fixado com base no valor venal utilizado para fins de IPTU. São tributos distintos, com bases distintas.
3. O município pode questionar o valor declarado — mas só mediante instauração de procedimento administrativo com contraditório e ampla defesa. Não pode simplesmente usar o valor venal como "mínimo" de forma automática.
O resultado prático é que qualquer ITBI cobrado com base em valor superior ao preço real da compra e venda — seja pelo valor venal de IPTU, seja por pauta de valores ou tabela de referência — foi cobrado indevidamente, e o excesso pode ser restituído.
Em municípios onde o valor venal supera o valor de mercado — situação comum em regiões com mercado imobiliário desaquecido ou em imóveis industriais —, a diferença entre a base usada pelo município e o preço real pode ser expressiva. Um ITBI de R$ 50 mil calculado sobre valor venal pode se reduzir a R$ 30 mil quando calculado sobre o preço real, gerando restituição de R$ 20 mil mais correção.
Quem pode pedir a restituição
Compradores de imóveis com valor venal superior ao preço pago
O perfil mais comum: imóveis adquiridos em leilão, inventário, divórcio ou negociação com desconto, onde o preço real da transação ficou abaixo do valor venal cadastrado no município. Se o ITBI foi calculado sobre o valor venal e não sobre o preço pago, há restituição.
Imóveis financiados com ITBI sobre o valor de avaliação
Nos financiamentos imobiliários, alguns municípios usam o valor de avaliação do banco como base de ITBI. Se o imóvel foi avaliado pelo banco acima do preço de venda (o que acontece quando o banco exige margem de segurança), o ITBI calculado sobre a avaliação bancária é indevido no excesso — a base correta é o preço de compra.
Empresas que receberam imóveis em integralização de capital
A Constituição Federal prevê imunidade de ITBI para a transmissão de bens imóveis quando realizada em integralização de capital de pessoa jurídica, desde que a atividade preponderante da empresa não seja imobiliária (art. 156, §2°, I). Municípios frequentemente exigem o ITBI mesmo nessas situações, gerando pagamento indevido integral — não apenas excesso de base.
O prazo e o mecanismo de restituição
O prazo para requerer a restituição de tributos municipais é de 5 anos contados do pagamento (art. 168 do CTN). Para imóveis adquiridos nos últimos 5 anos, o pedido ainda pode ser feito.
O requerimento é apresentado diretamente à prefeitura — não é necessária ação judicial para a restituição administrativa. O contribuinte apresenta a escritura, a guia de ITBI paga e o cálculo do excesso. O município tem prazo legal para análise e devolução.
Caso o município negue o pedido administrativo, aí sim o caminho judicial se torna necessário — mas a maioria dos municípios, diante da tese pacificada do STJ, cede na esfera administrativa sem necessidade de litígio.